CÁCH KÊ KHAI – TÍNH THUẾ KHI DOANH NGHIỆP THUÊ NHÀ CỦA CÁ NHÂN

Cá nhân cho thuê tài sản như cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi, cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ… sẽ phải kê khai tính nộp thuế dựa vào doanh thu từ việc cho thuê tài sản như sau:

Trường hợp: mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống:

– Không phải nộp thuế Môn bài
– Không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá 

Trường hợp: mức doanh thu trên 100 triệu đồng/năm:

Thì phải  kê khai và nộp đầy đủ 3 loại thuể:
Thuế môn bài, thuế GTGT và thuế thu nhập cá nhân.

I. Cách xác định doanh thu ngưỡng 100 triệu:
– Doanh thu để xác định nghĩa vụ thuế là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch

– Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Ví dụ:

Bà Nguyễn Thị An  ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm – tính theo 12 tháng liên tục – với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 2017 đến hết tháng 9 năm 2019, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng và được trả 1 lần. Như vậy, doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà của Bà Nguyễn Thị An xác định như sau:

+ Năm 2017, Bà C cho thuê nhà 03 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 03 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2017 Bà Nguyễn Thị An không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

+ Năm 2018, Bà C cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2018 Bà Nguyễn Thị An phải nộp thuế giá trị gia tăng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

+ Năm 2019, Bà Nguyễn Thị An cho thuê nhà 09 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 09 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2019 Bà Nguyễn Thị An không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

– Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

Ví dụ: Hai cá nhân A và B là đồng sở hữu một tài sản, năm 2017 hai cá nhân cùng thống nhất cho thuê tài sản đồng sở hữu với giá cho thuê là 180 triệu đồng/năm – tính theo năm dương lịch (>100 triệu đồng) và cá nhân A là người đại diện thực hiện các nghĩa vụ về thuế. Như vậy, cá nhân A thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản nêu trên với doanh thu tính thuế là 180 triệu đồng.

II. Cách tính thuế phải nộp của cá nhân cho thuê tài sản:

1. Thuế Môn bài
   + Nếu phát sinh doanh thu từ việc cho thuê vào 6 tháng đầu năm thì nộp thuế cho cả năm.
   + Nếu phát sinh doanh thu từ việc cho thuê vào 6 tháng  cuối năm ( từ là từ 1/7 trở đi) thì nộp 1/2 năm.
   2. Thuế giá trị gia tăng:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT  X Tỷ lệ thuế GTGT 5%

Với: Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
3. Thuế Thu nhập cá nhân:

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN X Tỷ lệ thuế TNCN 5%

Với: Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

III. Kê khai thuế cho thuê tài sản:

1. Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế:

– Cá nhân lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

– Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

– Hồ sơ khai thuế gồm:

– Tờ khai theo kiễu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư này;

– Phụ lục theo kiễu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư này (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

– Bản chụp hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

– Bản chụp Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

– Nơi nộp hồ sơ khai thuế: Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê.

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán chậm nhất là ngày thứ 30 (ba mươi) của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

Chi tiết các bạn xem ở Ví dụ của ông X tại mục 2.

+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày thứ 90 (chín mươi) kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

– Thời hạn nộp thuế: là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

1. Đối với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản

Trong hợp đồng thuê có thỏa thuận bên đi thuê nộp thuế thay thì doanh nghiệp, tổ chức kinh tế có trách nhiệm khấu trừ thuế, khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân.
a) Nguyên tắc khai thuế:

Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thay thuế cho cá nhân cho thuê tài sản thì trên tờ khai ghi thêm “Khai thay” vào phần trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức theo quy định. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện đúng người nộp thuế là cá nhân cho thuê tài sản.

Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thay sử dụng tờ khai kiễu số 01/TTS của cá nhân để khai theo từng hợp đồng hoặc khai cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
b) Hồ sơ khai thuế:

Hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân gồm:

– Tờ khai theo kiễu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư này;

– Phụ lục theo kiễu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư này;

– Bản chụp Hợp đồng thuê tài sản, Phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng).
c) Nơi nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế

– Nơi nộp hồ sơ khai thuế: Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê.

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán chậm nhất là ngày thứ 30 (ba mươi) của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

Ví dụ : Ông X có phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thời hạn thuê là 02 năm – tính theo 12 tháng liên tục – kể từ ngày 10/04/2015 đến ngày 09/04/2017, kỳ hạn thanh toán là 3 tháng một lần. Ông X lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán thì: Thời hạn khai thuế của kỳ đầu tiên chậm nhất là ngày 30 tháng 7 năm 2015 (ngày 30 của tháng đầu quý III); Thời hạn khai thuế của kỳ thứ hai chậm nhất là ngày 30 tháng 10 năm 2015. Các kỳ khai thuế tiếp theo thực hiện tương tự, chậm nhất là ngày 30 của tháng đầu quý sau quý bắt đầu thời hạn cho thuê; Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà của Ông X có kỳ hạn thanh toán là 6 tháng/lần. Ông X lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán thì: Thời hạn khai thuế của kỳ đầu tiên chậm nhất là ngày 30 tháng 7 năm 2015 (ngày 30 của tháng đầu quý III); Thời hạn khai thuế của kỳ thứ hai chậm nhất là ngày 30 tháng 01 năm 2016 (ngày thứ 30 của tháng đầu quý I). Các kỳ khai thuế tiếp theo thực hiện tương tự, chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày thứ 90 (chín mươi) kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

– Thời hạn nộp thuế: là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.